深圳樓市政策繼續鬆綁，賣家以價換量二手房市場升溫
正值小陽春，深圳去年以來陸續鬆綁樓市的政策仍在繼續。
3月26日，深圳市廢止了2006年以來實行的“7090政策”，這意味着今後樓盤的大戶型將不受限制。業內觀點認爲，該政策取消後，將提振房企拿地積極性，另外，因爲深圳高端住宅的稀缺性，今後核心片區純高端住宅的入市，有望帶來深圳樓市的熱度。
機構數據顯示，三月小陽春，四個一線城市的樓市成交仍保持低位，但相比起來，深圳樓市的表現最亮眼。今年2月以來，隨着深圳放鬆限購政策，房貸利率再次下調，春節之後的30天，深圳二手房看房量已經處於近三年的高位，購房合同錄入量也已連續四周回升至1000多套/周的水平。
相比二手房熱度的提升，新房市場的回暖勢頭稍弱。某房企深圳區域市場銷售負責人表示，有的客戶甚至會因爲保證收樓，從而選擇區位沒那麼好的項目。另外，儘管開發商已經把利潤降到最低，購房者仍然會“貨比三家”，期待房價繼續下降。
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今年深圳樓市的小陽春將持續多久？有觀點認爲，深圳今年小陽春表現比去年更好，從看房量走勢推測，持續性也會更久。也有觀點認爲，根據過往的經驗，今年四月初，深圳樓市持續回升的態勢會降溫。
市場冷熱不均
王檸來深圳多年，一直未考慮買房的她，近期在朋友的勸說下也開始準備看房。“朋友說房價跌得差不多了，讓我趕緊看看。”王檸對記者說。
王檸並非深圳樓市中的個案，近期深圳樓市的看房量確實多了不少。樂有家研究中心統計的數據顯示，今年春節後30天（2月19日～3月19日），深圳樂有家門店二手住宅的看房量環比上漲91%，比去年春節後30天（2023年1月28日～2月26日）高17%，處於近三年高位；成交量則環比上漲68%，同比2023年上漲10%，節後成交量快速上漲，且走勢好於去年。
深圳市房地產中介協會統計的數據顯示，過去一週（3月18日～3月24日），深圳的二手房買賣合同錄得量爲1286套，環比增長6.6%，連續增長了六週，周錄得量已經連續4周超過1000套。
回暖的市場也帶動了賣家的掛牌。深圳市房地產中介協會統計的數據顯示，深圳二手房掛牌量已經連續5週上漲，截至3月24日，掛牌量爲56957套，較一個月前增加了7000套左右。
相比二手房熱度的提升，新房市場的回暖勢頭稍弱。深圳中原統計的數據顯示，截至3月24日，3月深圳全市二手住宅成交3013套，一手住宅成交1639套。
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克而瑞監測的數據顯示，節後兩週深圳重點項目來訪量分別飆升至3830組和4711組，認購量也達到了196套和229套，3月第二週深圳重點項目來訪量和認購量分別爲5300組和268套，已處半年來高位。不過樓盤間兩極分化嚴重，只有流量盤的數據在攀升，其他樓盤的來訪、認購量仍處低位。
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張磊是華南某房企深圳區域營銷負責人，他對第一財經透露了自己感受到的樓市冷暖。張磊表示，相比年前，深圳新房市場的表現有所回暖，但是不及去年同期，因爲去年同期有疫情積壓需求釋放的動力加持。
對於二手市場熱度優於新房市場的原因，張磊認爲，一方面是二手房業主降價比較自由，所以市場上一些“筍盤”的性價比是比新房要高的，另一方面，房企債務違約風險還未停止，購房者對樓盤的按期交付能力還是有一定的擔憂，所以也更願意買二手房。
張磊近期接觸的一組客戶，在南山、龍華兩個樓盤中猶豫，儘管南山區的樓盤區位相對較好，但最終購房者還是選擇了龍華區的樓盤，主要原因是，龍華的樓盤已經接近現房水平，今年就可以交房，但南山的新盤還需要兩三年才能交樓。
另外，張磊表示，儘管近期小陽春深圳樓市的整體熱度有所上升，但是購房者的購房週期並沒有明顯變短，看房的客戶大部分依舊會“貨比三家”，把心儀區域的樓盤都看個遍再做決定。另外，他表示，對於價格，購房者和開發商存在不一樣的感知。不少購房者認爲，接下來房價可能會繼續下跌，所以也就不着急。但是近期張磊所在公司開盤的項目，開發商已經把利潤壓到了最低，所以從開發商的角度來看，接下來已幾乎沒有下降的空間。
龍湖深圳的相關工作人員也對第一財經透露，3月小陽春，龍湖在深圳的兩個在售樓盤龍湖星璽青雲闕，龍湖光明御湖境的看房量均有明顯增加，特別是年後3周，兩個樓盤的看房量較年前增長明顯，很多購房者都是趁着這波政策窗口期勢頭首次出來看房。不過和很多其它深圳新盤客戶類似，購房客戶觀望情緒還是會較重，觀望的主要原因是，購房者對深圳新房後市價格的不確定性比較強，購房者不想盲目出手，而是選擇多走訪比較，多談判比價。
不過，在張磊看來，儘管新房市場的熱度不及二手房市場，但二手房成交回暖，對新房也還是有利好的，因爲市場上存在一些置換房源的客戶，業主把手裡的二手房賣掉之後，也很可能會在新房市場尋找合適的房源。
新房市場復甦不明顯，開發商也降低了預期。近期深圳龍華一樓盤開盤，儘管開盤價格已經較周邊項目有較大的性價比，但開盤當天也僅去化四成。不過，四成的業績在開發商看來，已經是一個不錯的水平。該樓盤銷售人員對記者表示，因爲開盤推出的房源就有700多套，去化四成也有300多套，尤其是在龍華這個新盤雲集的區域，相比一些開盤去化僅100多套的項目來說，300多套的去化已經是一個不錯的成績。
降價銷售是普遍現象
相比新房市場的成交量，二手房市場顯然更勝一籌，但是正如張磊所說，二手房業主降價更自由。事實也證明，當前深圳二手房市場並未出現大幅上漲，相反，降價銷售的情況相當普遍。
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深圳市南山區前海片區一名房產中介透露，總價500萬元左右的住宅，降價幅度在10～100萬不等。她表示，最近其所在門店負責的房源，成交量開始增長，但是幾乎沒有漲價的情況。
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對於深圳二手房的降價趨勢，王芳有很深的感受。2023年年中，王芳看中了深圳南山中心區一套90平方米左右的次新房，本來當時已經打算簽約，但因爲購房名額的問題，王芳的買房計劃被迫中斷。
去年11月，深圳鬆綁了豪宅稅政策，144平方米以下的戶型都不用再交豪宅稅，王芳彼時準備簽約的住宅也在受惠之列；春節前，深圳對限購進行鬆綁，王芳也有了購房名額，儘管王芳心儀的戶型有房源掛牌，但王芳至今都還未購買。
王芳至今還未下手，很重要的因素是，去年以來，王芳心儀的小區房價整體仍處於下跌趨勢。去年因爲沒能成功買房，王芳還稍微有點沮喪，如今，她已不再悲傷，甚至有些慶幸。“還好當時沒買，不然又要虧三百多萬了。”王芳對第一財經表示。因爲是剛需，目前王芳依舊在看房，不過相比去年，王芳似乎沒有那麼着急了。
記者注意到，即使是曾經的網紅盤華潤城，近期降價的情況還在持續。2022年11月初，記者走訪該小區發現，華潤城一期一套83平的剛需戶型，掛牌總價1280萬，較2020年最高的成交價1400萬已經有所下跌，今年3月，該戶型的最低掛牌價格已經降至990萬元，較高峰時的成交價降了30%左右。該片區的房產中介對記者表示，後續該戶型的價格可能還會微跌。
樂有家研究中心統計的數據顯示，今年3月，深圳樂有家門店二手住宅掛牌均價爲7.09萬元/平方米，環比下降0.8%，降幅收窄；二手住宅成交均價爲6.49萬元/平方米，環比下降0.5%，降幅同步收窄企穩。今年3月深圳低於參考價成交的二手房源佔比達83%，其中低於參考價20%以上房源成交佔比19%，環比減少3個百分點。樂有家研究中心認爲，這意味着深圳超低價的“筍盤”在加速消耗。
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事實上，二手房業主入市的速度也沒有明顯加快。深圳市南山區一名房產中介對第一財經表示，近期她成交了一套前海片區的小戶型住宅，購房者在大廠工作，去年看了不少房源，福田，南山，寶中都看過，最終將目標鎖定在南山，但因爲購房名額的問題也一直沒有下手。春節前深圳鬆綁限購政策，深戶就可以買房，春節後第二週，該購房者就開始看房，看了好幾個目標小區，最終以500萬左右的價格買了前海時代小區49戶型的住宅。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經表示，今年深圳小陽春勢頭比較好，主要因爲去年深圳二手房價格跌幅比較大，近期深圳很多業主也願意降價出售，這讓一些本來就在等待的剛需購房者獲得了上車的機會，而且前幾年深圳有大量的外來人口流入，但是購房平均年齡卻上漲了10歲左右，因此積壓的剛需羣體入市現象比較明顯。另外，限購政策放鬆，房貸利率下調，也對樓市回暖形成影響。
小陽春會持續多久？
記者注意到，2023年深圳小陽春期間，二手房簽約合同錄得量超過1000套/周的情況僅持續了5周，那麼今年小陽春將會持續多久？
樂有家研究中心認爲，深圳今年小陽春表現比去年更好，從看房量走勢推測，持續性也會更久。李宇嘉則對第一財經表示，根據過往的經驗，市場利好政策帶來的需求釋放，一般一兩個月時間就會釋放完畢，因此預計三月底，四月初，深圳樓市持續回升的態勢會降溫。
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那麼若想維持深圳樓市的購買動力，應該採取哪些措施？李宇嘉表示，雖然價格持續下跌會惡化買房人的買房預期，但是隻要剛需比較多，價格足夠低，確實會有不少購房者願意入市，而這也是去年以來人才房銷售情況比較好的原因。此外，還需要解決居民對就業、消費的預期問題，推動深圳金融、互聯網等主導產業的復甦，讓大環境好起來，此外，近兩年深圳人口增長速度下降，深圳還需要增強對人才人口的吸引力。
王磊則對記者表示，目前客戶的觀望情緒很大一部分因素就是來源於房價的持續下跌，但是開發商已經沒有降價空間，如果再繼續下跌，購房者持有“買漲不買跌”的心態，可能還會繼續觀望不入市。
近期，有傳言稱深圳將全面取消限購政策，對此，上述南山區的房產中介對記者表示，春節前深圳放鬆政策，落戶就可以買房，深圳落戶的門檻也不高，近期已存在少量外地人落戶深圳買房的情況。因此在她看來，後續深圳樓市政策可能會繼續鬆動，但是不會全面取消限購，若全面取消，房價又會被炒得虛高，如果取消限購，大概率是外圍區域。
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去年以來，深圳樓市鬆綁的政策不斷推出，就在3月26日，深圳市規劃和自然資源局相關人士就回復媒體稱，深規土〔2010〕668號文《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》已廢止的消息屬實。這意味着，深圳的新項目將不受“7090政策”的影響。值得注意的是，此前深圳在取消該政策方面就有過嘗試，2023年深圳灣超級總部基地的住宅地塊掛牌出讓，該地塊在戶型面積方面就不受上述政策限制。
“7090政策”的內容主要爲：項目套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於商品住房項目總建築面積和總套數的70%。
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該政策起源於2006年住建部的規定。國家高端智庫CDI研究員宋丁對第一財經表示，“7090政策”出臺，主要因爲當時很多樓盤的大戶型佔比較高，對普通老百姓來說，小戶型住房供應不足。而現在我國房地產市場的模式已經變化，實行了雙軌制，未來有大規模的保障性住房供給，而且房地產市場發展至今，大戶型的改善性需求也逐漸增加，所以取消“7090政策”，給了開發商更多的自主權，也有利於增強市場的活躍度，
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認爲，深圳此次的政策或是對國常會指示的落實。取消“7090政策”將滿足多樣化市場需求，提振房企拿地積極性。
張磊認爲，今後開發商在產品戶型的設計上將不再受限制，一些核心片區的新地塊，可以設計成純大戶型高端住宅，在他看來，高端住宅客戶的購買力比較強，核心區域的高端住宅在深圳比較稀缺，今後核心區域高端樓盤的推出很有可能受到市場歡迎，因此有望帶動深圳樓市的熱度。
（應受訪者要求，文中王檸、王芳、張磊爲化名）
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